Köpa bostad
Vi på Idealhem har mer än 25 års erfarenhet av bostadsmarknaden i västra och centrala Malmö. Hos oss möter du enbart registrerade mäklare som gör allt för att du som köpare ska känna dig trygg och omhändertagen från visning, genom förhandling tills du har nyckeln till ditt nya hem i din hand. Idealhem strävar efter att vara ett företag som förknippas med kvalitet framför kvantitet. Vi arbetar aldrig med fler objekt än vi kan hantera för att varje kund ska få ett personligt och stort engagemang från oss. Vi är lyhörda inför det faktum att byta bostad är bland det största man gör i livet och är måna om att detta verkligen ska genomsyra det vi gör för våra kunder.
Sökandet efter ett nytt hem börjar ofta med en känsla. Kanske klappar hjärta extra för balkong, kanske för ett havsnära läge, kanske för en öppen spis… Fundera på vad som är viktigt för er. Red också ut era ekonomiska förutsättningar i förväg, exempelvis genom att be om ett lånelöfte hos er bank. Då kan ni handla snabbt och beslutsamt när ni väl har hittat ert idealhem.
GÅ PÅ VISNING
Vid visningen får ni tillgång till en detaljerad objektsbeskrivning. Där finner ni alla nödvändiga uppgifter om bostaden. Dessa är förstås kontrollerade med säljaren och bostadsrättsföreningen. Vi på Idealhem sätter stor vikt vid att skriva så korrekta och kompletta presentationer som möjligt. Har ni har några ytterligare funderingar så tveka inte att fråga.
KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKTSom köpare har man sk undersökningsplikt. Kortfattat betyder detta att alla fel och brister som ni själva kan upptäcka så att säga "ingår" i köpet. Vänd er direkt till den ansvarige mäklaren om ni har några frågor, under visningen eller efteråt, så kan vi så snabbt som möjligt reda ut alla frågetecken.
Vi på Idealhem har också möjlighet att råda er om ni önskar ta hjälp av sakkunnig för att utföra en ev. besiktning.
FINANSIERINGNär man väl funnit sitt drömboende kan köpprocessen i många fall gå fort. Många upplever detta som påfrestande och att man inte riktigt hinner med. Det finns dock vissa förberedelser man kan göra för att underlätta beslutsvåndan. Börja med att se över finansieringen. Det är ofta en stor fördel att ha ett lånelöfte från banken redan när man börjar leta ny bostad. Vi på Idealhem har samarbeten med många av de ledande bankerna.
BUDGIVNING OCH FRI PRÖVNINGSRÄTTOm ni anmält ert intresse vid något av visningstillfällena blir ni kontaktad per telefon när eventuell budgivning startat.
För oss är det viktigt att ha en personlig kontakt med er under budgivningen. Detta för att undvika missförstånd och för att ni som köpare ska få största möjliga inblick i processen. Som köpare kanske ni även vill ställa upp villkor för affären, som exempelvis tillträdesdatum eller villkor om lån, vilket i sin tur kan påverka säljarens val. I slutänden är det nämligen alltid säljaren som bestämmer vem som får köpa dennes bostad, och det måste inte bli den som lagt högst bud. Detta är vad fri prövningsrätt innebär.
Som mäklare är vi skyldiga att informera säljaren om alla bud. Även de som kommer in efter det att budgivningen är avslutad men innan köpeavtal hunnit undertecknas av bägge parter.
KONTRAKT OCH AVSLUTFörsäljningen är inte avslutad innan ett skriftligt köpeavtal är undertecknat av både säljare och köpare. Vår uppgift som mäklare är att upprätta ett köpeavtal där priset och eventuella villkor och överenskommelser dokumenteras. När alla parter är överens möts vi snarast möjligt på vårt kontor på Tessins väg 6.
Som regel betalas en handpenning på tio procent av köpeskillingen inom en vecka efter kontraktsskrivandet. Vi är måna om att noggrant läsa igenom avtalen tillsammans med er för att undvika meningsskiljaktigheter i efterhand.
Försäljningen avslutas på tillträdesdagen. Fram till dess sköter vi på Idealhem om alla kontakter mellan bostadsrättsföreningen och banken och håller er informerad om hur affären fortlöper. På själva tillträdesdagen träffas slutligen köpare och säljare, då en likvidavräkning upprättas och resterande del av köpeskillingen erläggs.
Söker du bostad utan att finna något av intresse på vår hemsida just nu, anmäl dig under bevakning så håller vi dig uppdaterad om våra nya bostäder via mejl.
Bostadsrättsförening, är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt.
Bostadsrättsföreningen äger en eller flera fastigheter och är därmed fastighetsägare. Medlemmarna (bostadsrättshavarna) äger genom sitt medlemskap rätten att disponera sin bostad. De centrala bestämmelser om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt finns i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar.
Till skillnad från en hyresrätt där man hyr är alltså bostadsrättshavaren indirekt delägare i fastigheten och har också rätt att mot betalning överlåta bostadsrätten till en annan person. Som medlem i bostadsrättsföreningen har man rösträtt på bostadsrättsföreningens årsmöte och väljer och är valbar till bostadsrättsföreningens styrelse.
Bostadsrättsavgiften finansierar gemensamt underhåll av fastigheten och de lån bostadsrättsföreningen eventuellt har tagit.
Bostadsförening En bostadsförening är ett bostadsföretag och en kooperativ föreningsform, tillika en äldre boendeföreningsform som existerade innan bostadsrättslagen introducerades (1930). Inga nya bostadsföreningar av denna typ får bildas.
BOSTADSFÖRENINGAR LYDER UNDER FÖRENINGSLAGEN OCH FÖRENINGENS STADGARI en bostadsförening är man andelsägare eller innehar en andel i en bostadsförening. Efter 1990 togs de flesta föreningars medlemsböcker bort, beviset att man innehade lägenheten, och lagen om skyldighet att föra lägenhetsregister introducerades. Medlemsboken innehöll ofta namn på innehavaren av lägenheten, samt föreningens stadgar och ordningsregler.
I regel är det inga problem att pantsätta en andel i en bostadsförening, men banken vill ofta granska stadgarna innan lån beviljas.
Efter 1971 års ändringar i bostadsrättslagen skulle bostadsrättsföreningar säkerställa fastighetens underhållsbehov med avsättningar till yttre underhållsfond, istället för att gå med positivt resultat och avsätta pengar till reservfond. Motsvarande gäller för bostadsföreningar.
När man köper en andel i en bostadsförening är det viktigt att man läser igenom de stadgar som gäller i föreningen då dessa är att jämställa med bostadsföreningars lag. Stadgarna kan inverka på t ex möjligheten att hyra ut i andra hand eller belåna lägenheten.
Bostadsföreningar har stort utrymme i utformningen av stadgarna och det är därför viktigt att man vet vilka regler som gäller i föreningen.
Många bostadsföreningar har skrivit om sina stadgar så de är anpassade efter bostadsrättslagen. I dessa fall är det ingen särskild skillnad.
Med ett privatbostadsföretag avses en svensk ekonomisk förening vars verksamhet till minst 60 % består i att till de egna medlemmarna (delägarna) tillhandhålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, s.k. kvalificerad användning. Uppfylls inte detta är föreningen att betrakta som ett oäkta bostadsföretag. I en del föreningar uppfylls inte denna gräns eftersom andelen bostadslägenheter med hyresrätt, lokaler samt bostadsrättslägenheter som ägs av juridiska personer överstiger 40%. Denna förening betraktas då som ett oäkta bostadsföretag.
En oäkta bostadsrättsförening eller oäkta bostadsföretag är samma sak som en äkta bostadsrättsförening eller privatbostadsföretag (som det även kallas) vad gäller boende, medlemmars rättigheter, skyldigheter och hur föreningen sköts etc. Även de oäkta föreningarna lyder under bostadsrättslagen osv. Skillnaden ligger i hur föreningen och dess medlemmar beskattas. Två viktiga skillnader i beskattning av medlem i äkta mot oäkta förening finns. Den ena är att om årsavgiften är låg så kan du förmånsbeskattas i den oäkta föreningen. Den andra är att kapitalvinstbeskattningen ser lite annorlunda ut.
FÖRMÅNSBESKATTNINGFörmånsbeskattningen baseras på mellanskillnaden av den aktuella lägenhetens årsavgift och bruksvärdeshyra. Med bruksvärdeshyra (marknadshyra) menas hyran för en hyreslägenhet på orten med motsvarande standard. Vill du veta mer om marknadshyra finns information i skrivelsen "Riktvärden för värdering av bostadsförmåner" som finns på Skatteverkets hemsida,
www.skatteverket.se Som boende i ett oäkta bostadsföretag måste du deklarera din eventuella bostadsförmån varje år i samband med din övriga deklaration.
UPPSKOV SAMT SKATT VID FÖRSÄLNING OCH KÖPFör säljare medges inte uppskovsavdrag vid försäljning av en andel i ett oäkta bostadsföretag. Säljare beskattas för hela överskottet i inkomstslaget kapital med skattesats 30%. Redovisning sker i nästföljande års deklaration.
Köpare av en andel i ett oäkta bostadsföretag får ej ta med tidigare beviljade uppskovsavdrag, utan dessa måste tas upp till beskattning.
OÄKTA BLIR ÄKTASom sagts ovan strävar varje bostadsrättsförening för sina medlemmars bästa att vara äkta. Flertalet av de föreningar som klassificeras såsom oäkta lyckas också att övergå till att bli äkta genom att öka fastighetens andel av kvalificerad användning. De medel som föreningen har härför är att:
- Sälja eventuella tomma lägenheter upplåtna med hyresrätt.
- Upplåta eventuella hyresrättslägenheter med bostadsrätt till den aktuella hyresgästen. Ofta görs en sådan överlåtelse till en väsentligt lägre köpeskilling än om lägenheten säljs på öppna marknaden. Trots detta är det som regel en bra affär för föreningen att få in lite pengar i form av en köpeskilling och öka andelen kvalificerad användning.
- Om föreningen äger ett garage eller parkeringsplatser, försöka byta ut externa hyresgäster mot att föreningens medlemmar istället hyr platserna eller ännu hellre att medlemmarna köper sina garageplatser av föreningen.
- Ombilda lokaler till lägenheter med bostadsrätt.
- Förhindra att bostadsrätter ägs av juridiska personer (företag).
- Att ombilda eventuella kontoriserade lägenheter till bostadsrätt.
- Att säga upp lokalhyresgäster och använda denna yta för medlemmarna som fest- eller föreningslokal, tvättstuga, förråd osv.
Generellt sett är det endast de föreningar som har extremt stora butikslokaler som inte lyckas att övergå till att bli äkta.
BUDGIVNINGI vissa affärer förekommer det att flera önskar köpa samma bostad. I dessa fall uppstår det då en budgivning. Det finns två olika varianter av budgivning, öppen och sluten budgivning, men då vi enbart arbetar med den förstnämnda är det denna vi väljer att informera om.
I en öppen budgivning emottar mäklaren bud från intressenterna och redovisar dessa löpande för såväl säljaren som de övriga intressenterna. Mäklarens roll i en budgivning är att vara opartisk och på samma gång tillvarata såväl köparens som spekulanternas intressen. Mäklaren kan ge sakliga råd till såväl säljare som inblandade intressenter, men det är enbart säljaren som har rätt att ta beslut om vem som ska köpa, till vilket pris bostaden ska säljas för och när budgivningen ska avslutas. Säljaren behöver inte nödvändigtvis sälja till den som bjuder mest. Andra faktorer kan spela in och värderas högre. Detta kallas för att säljaren har fri prövningsrätt.
Som intressent är man inte juridiskt bunden till de bud man lägger. Ett bud är inte juridiskt bindande förrän ett avtal upprättats och undertecknats av både säljare och köpare, men det är givetvis ändå viktigt att man kan stå för det bud man lägger. Önskar man fundera lovar vi alltid att, i den mån det går, ge fortlöpande information om vad som händer så att man som intressent inte riskerar att "tappa" ett intressant objekt. Man behöver alltså inte lägga ett bud för att garanteras information i en budgivning.
Innan man, som intressent, ger sig in i en budgivning ser vi gärna att ni har kontaktat er bank och erhållit ett lånelöfte. Om ni inte vet vilken bank ni ska kontakta har vi givetvis både tips och telefonnummer att tillhandahålla! Vi kommer också att ta en kontakt med er bank i samband med att vi mottar ert bud så att vi med säkerhet vet att ni har fått ett lånelöfte och inga speciella villkor förenats med löftet om att få låna pengar. Denna kontroll gör vi varje gång vi emottar bud från intressenter så att budgivningen byggs upp på rätt premisser och därav vet ni även att det finns substans i de andra bud som vi tar emot.
Under budgivningens gång är det dessutom viktigt att vara tillgänglig vilket inte bara uppskattas av samtliga inblandade parter utan även minskar risken för att du förlorar din drömbostad om budgivningen till exempel tidsbegränsas. Det är också viktigt att du informerar din mäklare om du har speciella krav eller önskemål runt de bud du lagt då det blir svårt att förhandla runt dessa efter att budgivningen avslutats.
Slutligen vill vi bara poängtera att det inte finns några frågor som är dumma. Vi gör detta dagligen och kallar oss experter. Med andra ord sitter vi också på svaren!